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物业投资规则的变更

在3月23日政府宣布了对房地产市场规则的政策更改。这些新规定的目的是减少房地产投资者的融资渠道,以便为首次购房者提供更多机会。

影响投资者的两个关键变化是2021年3月27日的明线测试加倍,以及从2021年10月1日起取消利息抵消扣除。

什么是明线测试,它会如何变化?

明线测试是一种用于确定是否为出售投资物业而获得的资本利得缴纳所得税的方法。 

从2018年3月开始,明线测试的期限设置为5年,这意味着如果在购买后的5年内出售了房地产,并且该房地产在至少一半的时间内不是您的主要住所,则您就获得利润的部分必须纳税。

现在,在2021年3月27日当天或之后购买的房地产将受到新的10年明线测试。以前的纳税要求是由您是否在该物业上居住的时间少于一半来决定的,而新规定是看该物业每年作为投资性房产征收分摊税。

新建房将不受明线测试更改的影响。新建筑的所得税将通过之前的5年期明线测试来计算。

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清除投资物业的可抵税利息 

到现在为止,投资房任何利息都可以在您的纳税申报表中列为支出。在2021年3月27日或之后购买的住宅投资物业将无法索取任何利息。对于在此日期之前购买的房地产,将在接下来的五个纳税年度内逐步取消要求利息的能力。详情如下:

Income Year可以抵消的比例
2020年4月1日 到 2021年3月31日100%
2021年4月1日 到 2022年3月31日2021年4月1日到9月30日 - 100%2021年10月1日到2022年3月31日 - 75%
2022年4月1日 到 2023年3月31日75%
2023年4月1日 到 2024年3月31日50%
2024年4月1日 到 2025年3月31日25%
从2025年4月1日起0%

房地产投资规则的变更对贷款意味着什么

由于政策的变化,银行肯定会调整其评估应用程序可承受性的方式。

租金收入承受能力的计算

当前,银行通过将收入缩放为70%来计算投资物业的承受能力。 

以预期租金收入为$50,000的房产为例。银行将使用保守估计的70%(即$35,000)来计算可承受性。这是为了反映出某些时期可能不出租房屋,以及地税,保险和维修等费用。

新的规则出来后,银行还需要考虑到租金收入将被征税而不被利息成本所抵消这一事实。这很可能意味着计算负担能力为45-50%,而不是70%。

利率承受能力计算

尽管目前的利率很低,但银行仍以7%左右的利率计算承受能力。必须计算本金还款额和利息还款额。

如果银行把租金计算再缩减会怎样呢?

按目前银行的租金缩减来算,物业每年将需要约9%的回报才能满足银行的标准。但是,如果银行将租金缩小到50%来计算承受能力,则改物业每年将需要大约18%的收益率。然而,大多数奥克兰的出租物业每年收益约3%。

政策的改变肯定会限制有能力负担投资性房地产的人数和适合作为租金购买的房地产的数量。

注意:本文中的信息在2021年3月30日时是最准确的。在做出任何财务决定之前,请咨询您的会计师。

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