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我可以购买投资物业吗?

99%的新西兰人的梦想和目标是拥有房产。一旦实现了,人们通常就开始转向购买其第一笔投资物业。

您需要多少押金才能购买投资物业?

截至2021年2月16日,当前有效期
对于您的自住房子,理想的存款是20%。但是对投资的需求正处于变化之中。在过去的十年中,购买投资物业所需的金额高达购买价格的40%,低至20%。在RBNZ宣布自2021年3月1日至2021年5月1日实施LVR限制之后,目前银行需要40%的存款。

2021年投资物业的最低存款为40%,新建物业免税。

对于本文的其余部分,计算将假设您需要40%的存款。

我需要现金还是可以使用房产净值(equity)?

我曾与那些相信他们需要节省现金来购买物业的人交谈。但是,如果您已经拥有自己的房屋,则可以使用该房屋中的equity作为新投资物业的押金。如果您有足够的资金,则可以使用您的equity为全部存款提供资金。通常,您最多可以借用自己房屋的80%。

这是一个例子:

假设您拥有价值 $600,000的房屋,抵押贷款为$380,000。您可以在这套房屋上再借入$100,000(最高为$600,000的80%,即$480,000)。然后您可以将这$100,000用作新投资房地产的押金,这将以60%的贷款(如果您的收入允许)为您购买最多$250,000的新房地产。

这就是需要处理的事情的主要方面。收入呢?

购买新的投资物业需要多少收入?

购买新投资物业所需收入的计算很复杂。这在很大程度上取决于您有多少个孩子,您有多少债务,有时甚至有多少辆汽车。但是有一个快速简便的公式可以用来判断。

要计算您可以借用的最高金额:收入的5倍和租金收入的10倍。

在上面的例子中,总抵押贷款为$630,000(当前抵押贷款$380,000+新抵押贷款$250,000)。假设您的收入为$140,000,而新的租金每年将赚取$15,000。我们可以将近似的可负担抵押贷款计算为:

$ 140,000 x 5 = $ 700,000
$ 15,000 x 10 = $ 150,000
可负担抵押贷款总额估计:$ 850,000

除非您有大量的次级债务或其他重大支出,否则您的收入足以负担投资性房地产,您会感到自在。

好的出租物业的收益率是多少?

大多数人从衡量某物业的总收益率开始。这是扣除支出前的财产收益,并假设没有特殊支出,则可提供良好的基准。

全国各地的收益率可能会有所不同。惠灵顿和基督城的收益率通常为5%,而奥克兰的房价更昂贵,资本增长趋向更高,奥克兰的收益率接近3%,这是很普遍的。

最终,如果您的目标是追求更高的收益和cashflow,那么您就要看收益率高的。您要找出相似地区的收益率来比较。

 

买超过1个投资物业

您可能已经注意到,要使投资物业在银行的负担能力计算器中自行偿还,就需要10%的回报。在新西兰,这个数字非常高。但实际上房地产回报在3%-6%。这就是大多数新西兰人最终只购买1或2处房产的原因。他们只是没钱了。目前的实际成本要低得多,目前的利率只有2%左右,但是银行必须计算出业主是否可以承受更高的利率。

要记住一些事情。租金确实会随着时间增加。因此,如果您目前无法负担第二或第三笔投资物业,请继续努力以增加收入;通过增加租金或加薪。

概括:

一旦您对物业有了关注,就可以增加您当前的抵押贷款以及购买投资房地产所需的新抵押贷款。现在,将您的当前收入乘以5,将您的总租金收入乘以10。如果该数字大于将来的抵押贷款,则值得寻求预先批准。

原文链接 – https://mortgagelab.co.nz/can-i-buy-an-investment-property/

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