什么是对冲账户(offset mortgage account)?

Date Published: 2 October 2020

对冲账户（Offset Account）是与房屋贷款账户相关联的日常交易账户。顾名思义，它的功能就是对冲您房屋贷款帐户中的本金，因而降低您所需要支付本金所产生的利息。

Offset Account能帮助您最优化利用工资收入及其他资金来抵减房贷的利息，从而缩短您的贷款年限（Loan Term），助您更快地还完贷款。

对冲户口时怎么运作的?

举个例子（见下图左offset）：分别有一个saving账户，和loan账户。Saving账户中有2万存款，loan账户中有5万需要还款。如果将之设置为对冲账户，原本你需要支付5万贷款的利息，但是现在只需要支付5万贷款与2万存款的数额差值的利息，也就是3万的利息。

对冲户口的利率高于定期利率，通常按照浮动利率。所以一般来说，对冲户口的金额应该设为跟你计划内的存款相似。

对冲账户不一定只能用贷款人的存款对冲。例如，父母希望帮助孩子偿还抵押贷款，但给他们钱会占用他们退休前可能需要的资金。父母可以指定一个或多个储蓄账户来抵消他们孩子的抵押贷款。这个账户仍然是在父母的名下，只有他们才能控制他们的存款，这样他们就不会失去对存款的控制。

不像循环信贷账户 Revolving Credit （见右图），你的贷款和存款都在一个账户里。有了对冲账户，你可以把不同的存款账户都可以用来对冲贷款以减少利息。

对冲账户有什么优势?

1.  最大程度上节省利息 

您可以将手头上多余的现金放入对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息(Offset account是按日计息的，因为每天对冲账户里的金额可能不一样），从而最大化的抵消利息。

当利率波动时，通过用你的储蓄来抵消你的贷款，你所省下来的利息会是你从普通储蓄账户中赚到的利息的四倍。例如你有10万元在长期储蓄账户(定期存款)可以给你带来1000元的利息。同样的钱在对冲贷款账户可以节省4000元的利息。（*数字仅为指示性数字，受利率波动影响。）

2.  资金的最大自由化

Offset account本质上是一个日常交易账户，能随时自由存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始按照贷款利率算利息），有多余或者赚了钱就可以重新放进去抵消利息，使您的资金分配更加自由。

我应该在什么时候办理对冲账户?

您可以随时把对冲贷款转为定期贷款。但是， 如果你把定期转为对冲户口的话，中间可能会产生违约费。最好等到定期利率到期的时候再转为对冲户口。

投资物业可以用对冲户口吗?

个人和投资物业都可以用对冲户口。但是建议你去询问会计意见，因为对冲贷款可能会影响减税。如果你同时拥有自住房贷款和投资房贷款，通常都会用存款来抵消自住房的贷款。

小贴士：如何最大化利用Offset Account来省钱呢？

把工资、租金等收入设direct debit到这个Offset account，只要资金一到账，马上开始帮您节省利息，助您早日还清贷款之余还能养成不乱花钱的好习惯呢！

当然Offset account也有它的缺点，就是要付年费，不同的银行，年费不等。但在同一个package里，不论您有多少个贷款，年费都只需要交一次。

如果您能理解好Offset account，并且聪明地利用好它，您就能早日还清贷款，节省大额的利息，还能保证资金的自由分配。想知道更多的专业细节，您可以随时拨打027 211 1005咨询！