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什么是对冲账户(offset mortgage account)?

Date Published: 2 October 2020

对冲账户(Offset Account)是与房屋贷款账户相关联的日常交易账户。顾名思义,它的功能就是对冲您房屋贷款帐户中的本金,因而降低您所需要支付本金所产生的利息。

Offset Account能帮助您最优化利用工资收入及其他资金来抵减房贷的利息,从而缩短您的贷款年限(Loan Term),助您更快地还完贷款。

对冲户口时怎么运作的?

举个例子(见下图左offset):分别有一个saving账户,和loan账户。Saving账户中有2万存款,loan账户中有5万需要还款。如果将之设置为对冲账户,原本你需要支付5万贷款的利息,但是现在只需要支付5万贷款与2万存款的数额差值的利息,也就是3万的利息。

对冲户口的利率高于定期利率,通常按照浮动利率。所以一般来说,对冲户口的金额应该设为跟你计划内的存款相似。

对冲账户不一定只能用贷款人的存款对冲。例如,父母希望帮助孩子偿还抵押贷款,但给他们钱会占用他们退休前可能需要的资金。父母可以指定一个或多个储蓄账户来抵消他们孩子的抵押贷款。这个账户仍然是在父母的名下,只有他们才能控制他们的存款,这样他们就不会失去对存款的控制。

不像循环信贷账户 Revolving Credit (见右图),你的贷款和存款都在一个账户里。有了对冲账户,你可以把不同的存款账户都可以用来对冲贷款以减少利息。

对冲账户有什么优势?

1.  最大程度上节省利息 

您可以将手头上多余的现金放入对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息(Offset account是按日计息的,因为每天对冲账户里的金额可能不一样),从而最大化的抵消利息。

当利率波动时,通过用你的储蓄来抵消你的贷款,你所省下来的利息会是你从普通储蓄账户中赚到的利息的四倍。例如你有10万元在长期储蓄账户(定期存款)可以给你带来1000元的利息。同样的钱在对冲贷款账户可以节省4000元的利息。(*数字仅为指示性数字,受利率波动影响。)

2.  资金的最大自由化

Offset account本质上是一个日常交易账户,能随时自由存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始按照贷款利率算利息),有多余或者赚了钱就可以重新放进去抵消利息,使您的资金分配更加自由。

我应该在什么时候办理对冲账户?

您可以随时把对冲贷款转为定期贷款。但是, 如果你把定期转为对冲户口的话,中间可能会产生违约费。最好等到定期利率到期的时候再转为对冲户口。

投资物业可以用对冲户口吗?

个人和投资物业都可以用对冲户口。但是建议你去询问会计意见,因为对冲贷款可能会影响减税。如果你同时拥有自住房贷款和投资房贷款,通常都会用存款来抵消自住房的贷款。

小贴士:如何最大化利用Offset Account来省钱呢?

把工资、租金等收入设direct debit到这个Offset account,只要资金一到账,马上开始帮您节省利息,助您早日还清贷款之余还能养成不乱花钱的好习惯呢!

当然Offset account也有它的缺点,就是要付年费,不同的银行,年费不等。但在同一个package里,不论您有多少个贷款,年费都只需要交一次。

如果您能理解好Offset account,并且聪明地利用好它,您就能早日还清贷款,节省大额的利息,还能保证资金的自由分配。想知道更多的专业细节,您可以随时拨打027 211 1005咨询!

 

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