如何申请房贷?

Date Published: 2 June 2020

相信很多人在决定购买他们第一套房子的时候会感觉很紧张和不安。 如果你最高贷额只是一张$2000元的信用卡，那么去申请$ 400,000的贷款可能会觉得很有压力。

获得房屋贷款的7个步骤

1. 与您的经纪人根据您的情况进行初步交谈（通常是通过电话）
2. 在线填写有关您的财务状况的申请表
3. 经纪人会跟您见面讨论您的需求和收集任何其他信息或文件
4. 经纪人向银行提交申请
5. 银行审理申请，然后颁发房贷协议书 (Letter of Offer of Finance)，里面会包含贷款预批的条件。
6. 经纪人会协助您去满足贷款预批的条件。
7. 跟您的经纪人讨论贷款结构

当所有预批条件都达到后，您将获得“无条件的房贷协议 Unconditional Letter of Offer”。接下来，我们看一下该过程的每个阶段。

第1步：与经纪人的初步交谈

与经纪人的第一次讨论通常是通过电话进行的。您的经纪人会根据您的基本情况提出和讨论您可能面临的障碍。对于首次购房者的两个主要障碍是收入不足或存款不足。  这是我们写的一篇文章，告诉您需要多少存款才能买第一套房。  这只是初步了解基本情况，经纪人通常都需要更详细的信息，以便我们可以为您的贷款制定解决方案。

第2步：完成在线申请

您的经纪人将向您发送邮件邀请到我们的在线申请系统。单击电子邮件中的链接，然后开始输入您的详细信息。有些事情是必需的（例如，您的姓名），但可以随意留下您可能尚不知道的其他信息（例如，去年的业务利润）。系统会自动保存您的信息，因此，如果您卡住或发现它太难，则可以随时关闭浏览器窗口。您的经纪人在与您会面时会检查所有这些信息，因此不要以为这是使一切正确的最后机会。

填完申请时，系统将根据您的答案生成一份文档列表。如果可以的话，最好上传这些文件，但是您也可以跟经纪人见面时把文件带上，如果没有全部文件，也不要紧，可以后续提供给经纪人。

步骤3：与经纪人会面

与经纪人的会议只是填补申请表上没提供的资料，并确保申请表中所有信息都是真实。现在是时候询问经纪人有关流程的所有问题了。在会议结束时，经纪人会更加了解您的情况。而且您会知道申请房屋贷款的流程。

这时候经纪人会要求您显示护照或驾照，这是反洗钱要求。 

申请房贷所需的文件清单：

• 身份证明（护照/驾驶执照和您的居住地址证明）
• 连续最近的3个的工资单，或者如果您是自雇人士，则为最近的财务报表
• 雇主的确认信，说明您的工作如何受到Covid-19的影响，以及是否有望继续就业
• 近3个月的银行流水账
• 如果您已经有其他房贷，需要全部账户的近6个月的对账单

如果您要在现有银行申请，从技术上讲您不需要银行对帐单（毕竟他们可以在其系统上看到它们）。但是手头上把这些准备好会比较方便，如果您不符合当前银行的要求，那就需要去另一家银行申请。您的经纪人会需要浏览这些流水文件，以确保它们与您的申请资料保持一致。

知道和了解这些银行对账单中的内容对您也非常有帮助。银行会根据流水账仔细检查贷款申请人的消费习惯。有一些很棒的软件可以轻松地将您的支出进行归类，然后提供给银行来证明您是一个财务状况良好的人。

您可能需要的其他文件（取决于您的情况）：

• 确认您的KiwiSaver余额（如果您打算将其用作订金）
  • 这是一篇关于您需要多少订金的文章
• 确认您可以从KiwiSaver提取资金，或是首次住房补助金
• 确认以前的奖金（如果您需要依靠奖金才能够负担您的贷款）
• 赠予确认书（如果您正在接受父母的帮助）
• 您的信托契约的副本（如果您在信托中购买物业）
• 买卖合同副本（如果您已经找到心仪的物业）
• 租金评估（如果您要购买投资物业）
• 如果您正在建造新房屋，则一份建筑合同副本

步骤4：您的经纪人向银行提交申请

一旦您的经纪人满意申请的所有详细信息，他们就会将申请提交给银行。这将被发送到评估团队，其职责是确保其符合该银行的标准。这过程的周转时间从2天到一周以上不等。当您等待贷款预批时觉得很漫长，有一点很重要的是告诉您的经纪人您是否突然有截止日期（例如拍卖或要出售房产）。

步骤5：房贷协议书 (Letter of Offer of Finance)

银行对您的申请感到满意后，他们将发出通知书，里面会列出批准的房贷额度。您的经纪人会告诉您这是您将能够借款的最大金额还是一个名义金额。  

通常这些信件会显示还款金额，并且似乎比您预期的要高得多。但不需要紧张！这只是根据非折扣浮动利率来算的。银行被要求显示这个金额，以防后续出现令人不愉快的落差。您的经纪人跟您讨论并且向银行锁定某些利率的时候，它们会比浮动利率低。

预批可能是“有条件的”，这意味着银行需要更多的信息；或者是“无条件的”，这意味着银行很满意使用您提供的信息来借贷。大多数经纪人会尝试尽快获得无条件的预批，这样您就可以放心地去找心仪的物业了。

注意：您需要提供要购买的物业的所有信息。所以，一个好的无条件预批只有一个要求，就是获取有关您的未来房产的资料。

第6步：审核所有预批条件

如果预批信有条件，经纪人会协助您把条件满足。银行可能是需要更多有关您的工作的信息，或者是为了证明您降低了信用卡限额。越早把条件满足，当您找到心仪的房产时出价就更有信心。

获得预批后该怎么办

当您收到了预批信时就该开始认真寻找心仪的物业。我们建议您在预批的范围内看至少20套open homes。当您找到价格合理的心仪房时，您会充满信心的出价。如果您没有看其他房子比较就不能确定是否付太多钱！

当您找到感兴趣的物业时，您需要向银行提供未签署的《买卖合同》。您还需要告知银行您愿意购买此物业的最大金额。

买卖合同将包含该物业的所有披露，然后银行可以决定该财产是否为可接受的抵押品。最重要的一点是，在银行批准该物业之前，没有任何预批是真正无条件的。

步骤7：最后一步-讨论贷款结构

一旦您的出价被接受，并且您已经确定愿意接受无条件要约（在与您的律师交谈之后），就可以做最后一步了。这将涉及与经纪人的另一次会议（通常为半小时到一个小时）来讨论如何分配贷款。这可能是循环信用帐户（Revolving Credit)，抵销帐户(Offset account)和定期贷款的组合。您的经纪人和您一起进行讨论这些贷款结构，让您清楚了解您的房贷将会是怎样的。

你有房贷了！

恭喜你！您有一个新房子的贷款！

如果您觉得整个过程不知所措，请继续致电您的经纪人。这可能是您一生中最大的一笔购买，因此感到紧张很平常的。您的经纪人不仅可以提供情感支持，还可以提供财务建议！