银行如何计算我是否负担得起投资物业？

Date Published: 28 May 2022

拥有出租物业是新西兰人的普遍梦想。我们中的许多人都设想退休后会拥有几个或更多的永久业权财产，每周都会带来大量的钱来补充我们的养老金。

如果您正在考虑购买第一个或其他投资物业的可行性，那必须要知道银行将如何权衡您的申请。

银行在测试申请人偿还能力的标准是比较保守的。因为他们要根据Responsible Lending Code所制定和执行的贷款规则。尽管保守的方法可能导致某些人沮丧的结果，但他们这样做是为了确保贷款人还款压力，并且能够承受高利率和意外成本。

银行是怎么决定是否批投资物业贷款？

银行通过压力测试来决定是否批贷款，其中包括：

• 以每年7％至7.5％的利率计算贷款承受能力来检查申请人是否可以适应利息升高。这适用于现有房和新房贷。
• 计算房贷期限较短。一些银行要求在25年内偿还投资房产。
• 将租金收入减少25%来算，考虑到房客之间的空缺和其他费用。
• 银行会将你的总信用卡额度，还有透支额度(overdraft limit) 的3%来算出预期每月费用。就算是您每月都把信用卡的欠额都还完，他么还是以3%来计算。

如何提高获得投资物业贷款的机会？

• 取消您的信用卡和透支。如果不能，则将额度降低。
• 还清任何短期和闲置债务。
• 审查现有投资物业的租金，确保它们与目前市场租金保持一致。
• 如果您有能力要求加薪，那就去加薪。很多人觉得这很难开口，但是即使薪水适度增加，您也可以借更多的钱。每小时加薪$2.50，每年大约可多赚$5,000，这意味着您可以借多$50,000的贷款。
• 努力的偿还您现有房贷。这意味着您将来可以借入更多资金，从长远来看也可以赚钱。
• 找收益高提供流水的投资房 – 租金收入高于房贷和费用成本。
• 可找旧房翻新，来增加物业价值和租金 。
• 请记住，您在寻找好的投资，而不是自己的家。您个人更喜欢什么以及什么是好的投资可能是截然不同的事情。

当您有些房产物业时，房价的增长这方面不会是个问题。但您的年薪收入将越来越受到限制。所以加薪是最好的解决方案，而且将支出和负债保持在最低水平。虽然跟老板要求加薪这话题比较难开口，但您不试怎么知道呢?

现实例子：

一对夫妻的总收入为15万。他们有自己的房子和一个投资物业，他们每年租金收入是$25,000。他们有100万的贷款和30年期限，利息是2.5% , 他们每年连本带息的还款大约需要$47,000。

这对夫妻有两张信用卡，银行账户有透支服务。他们日常支出都是刷信用卡，因为他们能拿信用卡奖励积分，他们每个月都会还清信用卡，他们不认为自己需要透支。但银行提供他们这个透支服务时他们还是要了。所以这行用卡和透支服务无形的给他们增加了$50,000的债务。

当他们想买另一个投资房时，他们自己预算了一下，觉得以当前利率能够轻松偿还50万的贷款，并且有松动的资金支付其他支出成本。但银行可不是这么算的哟！他们是会考虑到现有的房贷和新贷款：

• 假设利率为7.5％，以确定可负担性。
• 计算超过25年而不是30年
• 将租金收入减25％，以留出空缺和其他费用
• 然后，银行将这对夫妇的所有信用卡限额和透支额加起来，计算出每月费用总额的3％。预算每月有额外$1,500的支出。就算这对夫妻的良好消费习惯和还请信用卡，他们还会把这计算在内。

鉴于上述情况，该银行不太可能会批准这贷款。如果这对夫妻能减少（或取消）信用卡限额，看看投资房租金是否在市场价，还有年薪是否能加，而且有些银行贷款标准是能计算30年的贷款。如果这么做的话，他们的申请可能会成功！